💼 Caso de ganancias y pérdidas patrimoniales por venta de un inmueble.

Declaración en RENTA

1.- De acuerdo con lo previsto en el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF…

… las ganancias y pérdidas patrimoniales son las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se ponen de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión del elemento patrimonial.

En el caso de transmisión onerosa de un inmueble, su valor de adquisición será la suma de los siguientes importes:

–        El importe real por el que el inmueble se hubiera adquirido.

–        El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble.

–        Los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos intereses.

–        En su caso, minoración de las amortizaciones fiscalmente deducibles (artículo 40 del Reglamento del IRPF).

2.- El contribuyente tiene obligación…

… de conservar, durante el plazo de prescripción del impuesto, los justificantes y documentos acreditativos de las operaciones, rentas, gastos, ingresos, reducciones y deducciones de cualquier tipo que deban constar en sus declaraciones de IRPF, pudiendo utilizar para ello cualquiera de los medios admitidos en derecho, según lo dispuesto en el artículo 105 y siguientes de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Por tanto, en este caso, sí existiría obligación de conservar las facturas acreditativas del importe efectivamente satisfecho por el contribuyente para realizar la construcción y ampliación del mismo o al menos, en su defecto, cualquier otro justificante o documento (por ejemplo las escrituras o informes) siempre que en los mismos quede constancia de dicho importe y, cumpliéndose dicho requisito, las pruebas aportadas por el contribuyente sí deberían ser valoradas y aceptadas por la Administración Tributaria.

3.- No obstante, en el caso en el que no se acepten los documentos presentados por el contribuyente…

…la propia Administración debería utilizar los medios de prueba que razonablemente se encuentren a su disposición y los aportados por el contribuyente para fijar el valor de adquisición de la parte de la construcción del inmueble transmitido (criterio recogido en Resolución 3961/2016 de 2 de febrero de 2017 del TEAC).

En caso de no estar conforme con el acuerdo adoptado por la Administración, el contribuyente podrá presentar el correspondiente recurso o reclamación, aportando las pruebas necesarias para hacer valer su derecho.

4.- Por último en el caso de que el contribuyente adquiriera un inmueble e hiciera modificaciones  en tres fechas distintas…

… 1980 (compra del terreno), 1985 (construcción de la vivienda) y 2017 (ampliación de la construcción) y consideramos de  interés, citar la disposición transitoria novena de la Ley de IRPF, en la que se regula el régimen transitorio aplicable a las ganancias patrimoniales derivadas de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1994.

El inmueble transmitido tiene tres fechas de adquisición diferentes (1980, 1985 y 2017) y, por tanto, entendiéndose que han existido tres transmisiones diferentes (según año de adquisición) y en el caso de cumplirse el resto de requisitos establecidos en la citada disposición, sería de aplicación la correspondiente reducción del régimen transitorio a la parte de ganancia generada, en su caso, derivada de la correspondiente transmisión de la parte del inmueble adquirido en 1980 y 1985.