Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal

Ley Propiedad Horizontal

Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal

Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal

¿Cuándo entró en vigor el RDL 21/2018?

El 19 de diciembre de 2018. No obstante hay que matizar que, su disposición transitoria segunda, establece un periodo de tres ejercicios presupuestarios para que las comunidades de propietarios se adapten a la nueva cuantía del fondo de reserva.

¿Qué modificaciones son?

1. En su preámbulo dice:

” El título II introduce…

modificaciones en el régimen de propiedad horizontal con objeto de impulsar la realización de obras de mejora de la accesibilidad. En primer lugar, se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el artículo Diez.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. En segundo lugar, se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

⇒ En materia de viviendas de uso turístico…

también se recoge en el título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regule el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial”.

 ” La disposición transitoria segunda establece…

un periodo de tres ejercicios presupuestarios para que las comunidades de propietarios se adapten a la nueva cuantía del fondo de reserva”.

2. En su Artículo segundo dice:

Modificación de la ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal:

FONDO DE RESERVA DE LA COMUNIDAD

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, queda modificada como sigue:

«f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.»

OBRAS Y ACTUACIONES PARA ACCESIBILIDAD UNIVERSAL

  • Dos. Se modifica la letra b) del artículo Diez.1, que queda redactada en los siguientes términos:

«b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.»

LIMITACIONES EN ACUERDOS

  • Tres. Se introduce un nuevo apartado 12 en el artículo Diecisiete:

«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos

  Como hemos visto, el precepto establece que los acuerdos no tendrán efectos retroactivos, pero deja en el aire una serie de cuestiones, que tendrán que ser resueltas por los Tribunales, como la posible vinculación de los propietarios que hayan iniciado, de forma fehaciente, actos preparatorios de la actividad mencionada. De cualquier forma recomendamos que, tras la adopción de los acuerdos modificando los estatutos o el título constitutivo, los mismos se inscriban para que puedan vincular a terceros. 〈 〈

PLAZOS DE ADAPTACIÓN

  • Por su parte la Disposición transitoria segunda, establece el plazo de adaptación de la cuantía del fondo de reserva:

“El incremento de la cuantía destinada al fondo de reserva establecida en la modificación de la letra f) del artículo Noveno.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se podrá llevar a cabo en a lo largo de los tres ejercicios presupuestarios siguientes a aquel que se encuentre en curso a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley“.

¿Motivaciones de la modificación urgente de la Ley de Propiedad Horizontal en materia de accesibilidad?

⋅ El preámbulo de la norma explica:

“Finalmente, el quinto motivo que ampara la urgencia de las medidas es la necesidad de responder desde el ámbito de la vivienda a las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida, en un contexto demográfico marcado por un progresivo y alarmante envejecimiento de la población: se prevé que, en la próxima década, la población mayor de 65 años superará sobradamente los 10 millones de personas. Por ello, es urgente atender a la dramática situación que viven muchos hogares en el seno de comunidades de propietarios que se encuentran afectados por barreras y condicionantes físicos que les impiden el ejercicio de sus derechos”.

⋅ Es por eso que se introducen dichas novedades, resumidas aquí:

⇒ A)

Permite que el fondo de reserva pueda atender, entre otros aspectos, a la realización de las obras de accesibilidad, cuya posibilidad no contemplada en la anterior redacción de la norma.

♦ Incrementa la cantidad mínima del fondo de reserva, de un 5 a un 10 por ciento del último presupuesto ordinario.

La constitución del fondo de reserva fue una de las novedades introducidas por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, en el año 1999, y posteriormente por la reforma operada en la misma, en virtud de la Ley 8/2013, y pretendía suponer una mayor celeridad en la resolución de problemas en las comunidades de propietarios.

♦ Siempre hemos venido defendiendo que, a nuestro juicio, el citado mínimo legal era en la mayoría de los casos insuficiente para atender a los gastos reales de la comunidad por los motivos que tipificaba el precepto (obras de conservación y reparación y rehabilitación). Por ello celebramos que el legislador haya duplicado el porcentaje, para con ello tratar de acercarse a la realidad de las comunidades y, como no puede ser de otra forma, la posibilidad de destinar el mismo a la realización de obras de accesibilidad.

⇒ B)

Por otra parte, se añade la obligatoriedad de realizar obras de accesibilidad cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

  ¿Van a poder ser sufragados, los gastos ordinarios de mantenimiento, con cargo al fondo de reserva? 

La Ley de Propiedad Horizontal, tras la reforma, establece, a modo de números clausus que el mismo estará destinado a atender las obras de conservación y reparación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad.

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