Novedades en materia de vivienda y alquiler

El 1 de marzo de 2019 se aprobó el Real Decreto Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante, RDL 7/2019).
Esto supone que nos encontramos ante cambios  como los  contratos de alquiler de vivienda.

Tipos de contratos

• Contratos celebrados entre el 5 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018 se regirán por la Ley 4/2013, de 4 de junio.
• Contratos de arrendamiento de vivienda suscritos entre el 19 de diciembre de 2018 hasta el 21 de enero de 2019 se regirán por lo dispuesto en el ya derogado RDL 21/2018, de 14 de diciembre.
• Contratos firmados entre el 22 de enero y el 5 de marzo de 2019 les será de aplicación el régimen general de la Ley aprobada el 4 de junio de 2013.
• Para el resto de los contratos de alquiler de vivienda suscritos a partir del 6 de marzo de 2019 resultará de aplicación el nuevo RDL 7/2019.

Duración de los contratos de arrendamiento de vivienda:

• Los arrendatarios podrán permanecer en el inmueble arrendado hasta cinco años, en el caso de que el arrendador sea persona física
• Cuando se trate de persona jurídica, serán 7 los años que pueden permanecer

Prórrogas en el contrato

Una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existiera comunicación en contra de la renovación, realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o los siete años, en el caso del arrendador, y con dos meses de antelación, en el caso del inquilino, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y de forma potestativa para el arrendatario, por periodos anuales, hasta un máximo de tres años.

No renovación

Únicamente el arrendatario podrá manifestar su voluntad de no renovar el contrato de alquiler, siempre y cuando lo comunique al arrendador con un mes de antelación a la terminación de cada prórroga anual. Esta novedad dota al inquilino de una mayor estabilidad en comparación con la normativa del año 2013.

Denegación de la prórroga forzosa

Si ha transcurrido el primer año de duración del contrato y el arrendador es una persona física, no procede la prórroga obligatoria de cinco años cuando se hubiese hecho constar en el contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada, antes del transcurso del referido plazo, para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o para su cónyuge en los casos de Sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Fianza

• Se limita a dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que puedan exigirse al arrendatario, salvo que se trate de contratos de larga duración.
• Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán, en exclusiva, a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, no admitiéndose pacto en contrario, a diferencia de lo previsto en el RDL 21/2018 que permitía dicho pacto en contrario “en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario”.
• Se mantiene el criterio de libertad de pacto cuando el arrendador sea persona física.

Derecho de subrogación

Se prevé que las partes puedan optar entre pactar que no exista tal derecho para el caso de que el arrendatario fallezca transcurridos los primeros cinco años, o los siete primeros en caso de que el arrendador sea una persona jurídica, o pactar que el contrato se extinga con anterioridad a la terminación de los plazos de la prórroga forzosa en el caso de que el fallecimiento se hubiese producido antes de su expiración.

El RDL 7/2019 excluye la posibilidad de renunciar al derecho de subrogación a las personas que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, discapacitados o mayores de 65 años.

Ley de Enjuiciamiento Civil

Se modifica el artículo 249.6 LEC

• los procedimientos arrendaticios se tramitarán por cuantía y no por materia, salvo los desahucios, las reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario y los procedimientos sobre la extinción del plazo de la relación arrendaticia, que continuarán tramitándose por el juicio verbal especial.
• se introducen modificaciones del procedimiento de desahucio de vivienda agilizando el proceso y estableciéndose que el órgano judicial deberá fijar el día y la hora exactos
• Se debe comunicar a los servicios sociales cuando los arrendatarios se hallen en una situación de vulnerabilidad, produciéndose la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por el plazo máximo de un mes, o de tres meses, cuando la demandante sea persona jurídica.

Cuándo ha entrado en vigor

El RDL 7/2019 ha entrado en vigor el 6 de marzo de 2019, si bien el mismo deberá ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados

ARRENDAMIENTOS URBANOS

1. Régimen jurídico vigente. Real Decreto Ley 7/2019
2. Arrendamiento de vivienda
   • Tipos de contrato
   • Duración
   • Prórrogas
   • Subrogación
3. Arrendamientos de uso distinto al de vivienda
   • Arrendamiento de fincas urbanas con fines turísticos
   • Arrendamientos celebrados para ejercerse una comercial, profesional
4. Modificación en la ley de enjuiciamiento civil
   • Desahucios
   • Reclamaciones de rentas
   • Subrrogaciones